Reklámmentes eszmecsere ingatlanbefektetés témájában.
Osszuk meg másokkal, amit a sikereinkből, kudarcainkból tanultunk! Befektetési tippeket is várok, sőt akár magánbefektetői csapatot is alkothatnánk.
Valóban lehet így is úgy is hívni/értelmezni a falusi turizmust.
Saját példánk.
A diák évek alatt sokat jártunk fel a Bükkbe, a Mátrába, stb. hegyet mászni, túrázni. Csak egy-egy hétvégére. Mert erre tellett. És nagyon kedvesek a falusiak, jó levegő , stb.
Egyszer a faluban, parasztházban, reggelre a kutya elvitte a túracipőnket. :-) Nagy gond nem volt, mert az egész falu egy utcából állt, és minden szomszéd át ordibált a mellette lévőnek, hogy van- e az udvaron cipő a kutyánál. Na az utolsó előttinél meglett. Nyelve nélkül, szétrágva, összenyálazva. :-)
Most.
Két kicsi gyermekkel hosszabb időre/távolságra nem megyünk. Mert 2-3000 km-ről sokkal nehezebb hazajönni, ha gond van. Meg gyereke válogatja, ki milyen alkalmazkodó. Az én fiaimra nem vennék mérget.
Így nagyon szívesen kalandozunk itthon is, mert bárhonnan hazaérünk néhány óra alatt.
Persze abban is van igazság, hogy majdnem ugyan ennyiért, már egy olcsóbb külföldi utat is kifoghat az ember. Ha nyaralni mennénk. De ha nem nyaralunk, csak egy hosszú hétvégénk van, akkor itthon is találunk nagyon sok élményt nyújtó látnivalót.
Igen, a falusi turizmusba valoban sokminden belefer.
Az en ertelmezesem szerint leginkabb a varosban elo, "falusi romantikat" kereso embereknek szol.
Tudom hogy nagyon leegyszerusito altalanositas, elnezest is kerek a falusi gazdalkodoktol. De:
A nagyvarosban felnott emberek szamara a falusi elet leginkabb a jo levegorol, csendrol, es a termeszetkozelsegrol szol.
Termeszetesen az idealis "falusi szallas" eseteben van sajat vetemenyeskert, esetleg labasjoszag is. Tehat helyben megtermelt "bio elelem".
Viszont semmikeppen nem azt jelenti, hogy a vendegnek barmilyen mertekben reszt kell vennie a falusi eletben, vagy alkalmazkodnia kell a falusi elet szabalyaihoz.
Pl: reggel csaszarszalonnat hagymat meg rantottat enni az kell. Esetleg az elso par nap erdekes lehet ha O maga szedi ki a tyuk alol a tojast hozza.
Viszont nem kel fol ezert hajnalban hogy enni adjon az allatoknak. Es ugyanigy nem viseli el, ha a szalonna melle a disznool szagat is erzi, pedig ez eppugy hozzatartozik az altalad leirt falusi turizmushoz.
Malnat szedni, vagy a vetemenyesbol nemi krumplit, repat hagymat kiasni az "elmeny" a vendegnek. Viszont kapalni a kukoricat mar nem annyira...
Ami az arakat illeti:
Igazad van, hogy jonehany "akcios" szallas tengerparton akar olcsobb is lehet mint a falusi turizmus szallashely-ara. Viszont sokszor van olyan helyzet, amikor maga a tengerpartra valo leutazas nehezkes. Peldaul mi is azert nem utazunk az elmult par evben tengerpartra, mert kisgyerekkel a repulout vagy a tobboras autout nagyon maceras. Raadasul akarmennyire is "gyerekbarat" egy szalloda az nem ugyanaz mint ha van par ezer negyzetmeter sajat ket, ahol ellehetnek a kicsik.
Tehat azon tul is, hogy van aki kifejezetten a "falusi romantikat" keresi, azt gondolom hogy van olyan fizetokepes kereslet, akinek a falusi turizmus nem az ara miatt jo alternativa a nagy udulokozpontokkal szemben.
En leginkabb valami ilyesmiben gondolkodom. Tehat nem egy "izzadsagszagu", valoban mukodo gazdasagon alapulo haztartasban extra bevetelt teremteni falusi turizmssal. Sokkal inkabb egy olyan hagyomanyos stilusban kialakitott udulot letrehozni, ahol az alapveto szolgaltatasok megvannak (pl. helyi etteremmel kozosen etkezest is biztositani), viszont a falusi jo levego, nagy eletter es nyugalom aterezheto.
Lehet hogy hiba ezt falusi turizmusnak nevezni, de en azt gondolom hogy leginkabb ehhez all kozel.
Van némi keveredés a "falusi turizmus" szó jelentésével szerintem... miután nincsenek konkrétan szabályozva a kritériumok mint itt alább Ausztriában.....
Én imádom az országomat, sok helyen voltam már.... de megfontolandónak tartom a kétheti nyaralásomra szinte ugyanannnyit kifizetni, mintha pl. külföldre mennék nyaralni tengerparttal, számos látnivalóval. Tavaly Bulgáriában 12 euros szállásban voltunk, kilátás a tengerpartra, hatalmas erkély,légkondi, takarítás, IFA, cakkumpakk, garantált jó idő, a rengeteg látnivalóról most ne essék szó.... (két éve Montenegroban 10 euro - ugyanez - (az nem parti szállás volt).
Szóval nem nagyon értem mit takar a "falusi turizmus", mint olyan - hacsak azt nem, hogy látok csirkét, tehenet, kecskét - viszont ahhoz ott kell élnie annak, aki ezeket prezentálja nekem. Ha ezek nem állnak fent, tehát a család nem gazdálkodik ott, nem lakik helyben ..... akkor ez csak simán fizetővendég ellátás, szobakiadás - mint annakidején a Balcsin a Zimmer Feri.
Itt az osztrák példa: Ausztriában, az elmúlt 30-40 évben sikeres fejlesztést hajtottak végre a gazdálkodó családok egy részében a családi gazdálkodás turisztikai szolgáltatásokkal történõ bõvítésével. Az “Üdülés a parasztudvaron” a gazdálkodó családok turisztikai tevékenységének márkaneve, melynek keretén belül a szállás mellett a parasztcsaládoknak legalább 3 saját terméket, szolgáltatást is kell biztosítani avendégek számára. A szolgáltatásokon túl a kínálat része a vendég és vendéglátó személyes kapcsolata, háziállatok megléte, házi ételek, gyümölcsök stb. készítése, fogyasztása. A vidékiség, a falun vagy tanyán lakás önmagában nem elegendõ e kínálati forma márkajegyének megszerzéséhez. A falusi tanító vagy a gyógyszerész, akinek nincs mûködõ parasztgazdasága, nem lehet tulajdonosa e terméknek.
"Sok eladóval találkoztam akik azt mondták hogy ennyiért vették, és ezért nem engednek, mert akkor ők áron alul adnák el. Akkor még árulják csak egy darabig, és ha közben estek az árak.?"
Miutan "polgari" szakmam a devizakereskedelem, mostanaban elegge sok elemzest voltam kenytelen "USA subprime and housing markets crisis" temaban olvasgatni.
A dolog lelektana eleg erdekes. Az USA ingatlanpiaca gyakorlatilag befagyott, mivel a jelzalogpiaci valsag miatt jelentos mennyisegu olyan ingatlan jelent meg a piacon, amit a "tulajdonosok" 100%-os jelzaloggal vasaroltak, es vagy a megugro torlesztoreszletbe buktak bele, es kenyszerertekesitettek, vagy egyszeruen az arcsokkenest latva ott hagytak ebek harmincadjara, miutan tobb penzzel tartoztak a banknak, mint amennyit az ingatlan ert.
Ez ugye eros eladoi nyomast eredmenyezett a piacon, igy az arak estek. Eztan viszont a korabban eladni szandekozok inkabb tartjak az ingatlanukat, minthogy "alacsony" aron eladjak. Tehat ami nem ingatlanfejlesztoi vagy banki tulajdonban levo ingatlan, annak az ara megrekedt 10-15%-kal a piaci ar folott. Es bar elado ingatlankent hirdetik, a kutya nem nez rajuk, foleg hogy a vevok tovabbi arcsokkenes miatt kivarnak.
Ez nem egy likvid piac, mint mondjuk a kotvenyeke. Ha gyors az arvaltozas a piacon, mind a vevoi mind az eladoi oldalon hirtelen esik az erdeklodes. Kell nemi ido, mig megemesztik a valtozast. Lassu arvaltozas eseten a nyomas alatt levo fel (emelkedesnel a vevo, esenel az elado) igyekszik fole illetve ala kinalni a piacnak, hogy gyorsan teto ala hozza az uzletet. Viszont ha tul gyors es nagymerteku az arvaltozas, inkabb evekig is kivar akar, abban bizva hogy megfordul a trend. Lehet, hogy egy ev mulva ujra megjelenik a piacon sokkal alacsonyabb aron, de addigra a rovidtavu memoriajabol torlodott hogy annak idejen mennyit akart az ingatlanert. Azaz hosszu tavon elfogadjak az arvaltozast, de rovid tavon irracionalisan viselkednek.
Az egyetlen "piaci modon" viselkedo szegmens az epitteto cegekbol es banki ingatlankezelo cegekbol allo szegmens. Ok igyekeznek eses elott, vagy a korai szakaszban tuladni az ingatlanokon, akar piaci ar alatt is, illetve elhalasztani a beruhazasokat es keszpenzt gyujteni ujabb vasarlasokra arra az idoszakra, mikor ismet emelkedo trend jon. De persze ok nem egy ingatlant tulajdonolnak, hanem egy nagyobbacska portfoliojuk van.
Namost ha ezt leforditjuk mikrokornyezet szintre, akkor attol hogy egy tulajdonos azt olvassa minden nap, hogy ennyi meg annyi eladatlan lakas van a piacon, meg nem fog engedni az arbol, soot. Amig a likviditasi helyzete (dupla rezsi, esetleg torlesztoreszlet is) ki nem kenyszeriti, hogy eladja az ingatlant, egy csokkeno artrendben is ragaszkodni fog valamifele "realis arhoz". Altalaban ez a korabbi vetelar. Mert kulonben "bukna" az uzleten. Persze ha azonnal eladja 0,5 millio veszteseggel, az kisebb veszteseg, mint ha 3 evig tartja 50 ezres rezsi mellett es utana eladja 1 millio nyereseggel. (1,000,000 - 36*50,000) es akkor meg banki kamatokhoz vagy inflaciohoz kepest a bukorol nem is beszeltunk...
Viszont ha "nem birja cernalva", illetve fokent likviditassal, hogy piacon tartsa az ingatlant, akkor hirtelen nagy arengedmenyre is hajlando. Aki meg tudna mondani ezt elore, hogy mikor torik meg egy elado, az persze mar milliardos lenne, de szerintem ezt (sem) tudja senki megjosolni, maximum kivarni es eszrevenni. Jo esetben hamarabb mint masok...
Kb. 3 honapja voltunk korbenezni a Bakonyban. Szerettem volna venni egy tornacos paraszthazat, amit kettos cellal hasznalnek. Egyreszt arra a par napra, ami szabadsagkent megvan az embernek, jo lenne nyaralonak. Nem art ha a kislanyom nem csak foliaban akcios cimkevel lat csirket, neagyisten borjut. Tehat kell egy falusi paraszthaz, ahol lat allatot-viragot.
Masreszt ha mar penzt rak bele az ember akkor legyen haszna: falusi turizmus.
20%-os kihasznaltsag mellett 2.400,- EUR/ev hozam. A befektetes osszerteke 10%-os elvart eves hozammal szamolva 24.000 EUR
Koltsegvetes nagyvonalakban:
Felujitas 12.000 EUR Haz vetelara 10.000 EUR
Tartalek 2.000 EUR
Worst-case scenario: 10%-os kihasznaltsag mellett nullszaldo (ingyen nyaralunk, marmint ha a kiadassal jaro munkat, utanajarast nem szamolom).
Kerlek vesezzetek ki hogy elszamoltam-e magam, es ha igen hol.
Es most amirol a fentiek eszembe jutottak:
Talaltunk egy ingatlanugynokseg honlapjan egy szep regi tornacos paraszthazat. 3,3 millio HUF volt az ajanlati ar. Az ugynokot hivom, de pesti, nem tud hetvegen videkre lemenni, menjek hetkoznap. De akkor se tudja hogy mikor mert a tobbi dologtol fugg...
Persze ennel turelmetlenebb voltam, tehat autoba be, elmentunk a faluba, hogy a kep alapjan megkeressuk es kideritjuk hogy kie, mennyi, milyen, stb.
Namost ez egyszeruen ugy mukodik, hogy szombat delutan bementem az egyetlen nyitva levo muintezmenybe (vegyesbolt/kocsma kombo) es megkerdeztem a kocsmarost hogy hol van ez a haz a kepen, kie es ki tud rola. Innentol kezrol kezre adtak. Mindenkivel beszelgettem 10 percet kb. Elszivtunk egy cigit, ittunk egy kolat, vagy csak megalltunk a kapuban. Megtudtam mindent a falurol, plusz a haz tulajanak cimet telefonszamat es nagymamaja lanykori szeretoinek a listajat. Szoval mindent.
Tehat, ha az ugynok idiota lusta, akkor egyszeruen becsengetsz a szomszedhoz meg a szembeszomszedhoz, meghivatod magad kavezni. Azok majd elmondjak hogy kie-mie a haz, hol ered el. Valaki kell hogy "ranezzen" a hazra. Talald meg azt, onnan mar konnyu elerni a tulajt. Es legalabb tudsz majd valamit mondani kesobb a vevodnek, hogy "aranyos az Irenke neni a szomszedban, es nem harapos a kutyaja se".
Ja, a story vege az volt, hogy 1,1 millio HUF-ert (!!!) mar eladtak a hazat (muemleki vedettseg, erintetlen allapot, de egy rom, szoval pont amit kerestem...), ugyhogy nyaron Balaton fele ujra meg-megallunk majd a Bakonyban a helyi kocsmakban kavezni, hatha talalunk valami olyasmit amit szeretnenk.
"Aki viszont eladja a lakasat, az az anyos egeszalakos aktfotojaig bezarolag az osszes "extrat" bennhagyja a lakasban" :-))
Na ezen akkorát nevettem. :-)
Vakbélműtét :-)
Nem semmi, 3% !!!!!?????, amit Ausztriában még kérnek a vevőtől. Ez már pofátlanság.
Ki vagyok akadva az ügynökökön. Néha mintha direkt maguk ellen dolgoznának.
Most tettem egy ajánlatot egy lelakott lakásra és az ügynök(!) azt mondta, hogy ez nagyon kevés (kb. -15%). :-O A tulaj vidéken él, ezért nem volt módomban tárgyalni vele. Azt mondtam neki, hogy ha elfogadják, ő is megkapja a jutálékát és mindenki jól jár. Erre azt mondta, hogy nem beszéli rá az eladót, mert majd jön, aki többet ajánl. VÁÁÁ......
Sok eladóval találkoztam akik azt mondták hogy ennyiért vették, és ezért nem engednek, mert akkor ők áron alul adnák el. Akkor még árulják csak egy darabig, és ha közben estek az árak.?
Igen a felújításos-továbbadós lakásoknál alapból nyílászáró(ha szükséges a cseréje), burkolás, fsz, konyha cseréjével +ügyvéd, illeték, adó költségekkel+ a profittal számolok.
Továbbadásnál 10%-os profittal dolgozol? Bár lehet Te máshogy számolsz, mivel bérbeadod, a Hétvégi milliomos könyvekben olvastam az NMB, stb.-ről.
Szerintetek felújítandó-továbbadandó házat könnyebb-e találni, mint lakást? (kisebb a piacuk, stb.)
G
Vannak olyan eladok, akik szerelmesek a lakasukba. En pl. ezekkel nem tudok mit kezdeni. Volt olyan, aki elkezdte nekem ragozni, hogy milyen jol is mutat az o-nemet tallalo az etkezoben. Kerdem tole, hogy ott akarja-e hagyni? "Nem, mert nagymamatol orokolte". Akkor meg mit erdekel engem mint vevot, hogy jol nez-e ott ki...
Vagy pl. telelamberiazza az egesz lakast. Es mivel o maga csinalta, ezert ugy beszel rola, hogy konnyes a szeme kozben, es legszivesebben sziven szurna magat hogy ott kell hagynia. Ahogy kinez az egesz, en meg legszivesebben odaadnek belole egy darabot neki hogy legyen mivel szivenszurnia magat...
De ilyenkor nem mondhatod neki azt hogy szarul nez ki, es te ugyis kidobod az egeszet, mert ugye erzelmileg kotodik. Egyszeruen csak erdemes ragaszkodni ahhoz hogy ezekert az "extrakert" nem fizetsz tobbet. De a bontasi koltseguket ne emlitsd mert elsirja magat az "ezermester", es azt fogja erezni hogy egy barbarnak adja el az ingatlant, aki csak tonkreteszi.
Legegyszerubb talani valami olyat az ingatlanon, amirol az elado is belatja hogy felujitando, es oda beleszamolni az ilyen "egyedi izlessel kialakitott" dolgok eltuntetesenek koltseget.
Erdekes egyebkent, hogy mennyire nem tudjak az eladok hogy hogyan kellene egy lakast szepen prezentalni. Ausztriaban ha modositasz valamit egy berelt lakason (pl. hupililara fested a falat, hogy eleg legy lepje el a gekkod szamara), akkor kikoltozeskor koteles vagy feherre festeni. Tehat neutralis szinekkel, tisztan es kijavitott allapotban kell visszaadnod a berlemenyt.
Aki viszont eladja a lakasat, az az anyos egeszalakos aktfotojaig bezarolag az osszes "extrat" bennhagyja a lakasban, habar az esetek 99%-aban szerintem nem egyezik meg az uj tulaj izlesevel az, amit a falakon tul kap. Szerintem sokszor egy lakas erteket mar az is emeli nem kis mertekben, ha feherre festik es eltuntetik belole az elozo tulajdonos izlesficamara utalo egyeb jeleket.
Ami az arat illeti, en a kovetkezot szoktam csinalni:
Eloszoris nem en mondok eloszor arat. Tehat amig az elado nem nyilatkozik egyertelmuen hogy alkukepes-e az ajanlat vagy sem, addig nem beszelunk arrol. Ha alkukepes, akkor mondjon egy jobb arat.
Ha azt mondja hogy nem alku targya, akkor egyszeru a kerdes: kell-e ennyiert vagy nem.
Ha alkukepes, akkor mar van egy erzesed hogy mennyit engedne. Pl. elso ara 5%-kal van az eredeti alatt akkor nagy valoszinuseggel erzi hogy tularazta a lakast. Ha csak 1%-kal akkor realisnak tartja az arat, de kicsit enged belole mert "ugy szokas".
Masodszor, mikor megnezed az ingatlant, erdemes a nagy koltseggel jaro dolgokra koncentralni, es azokat realisan megbecsulni hogy mennyibe kerul a felujitasuk/atalakitasuk:
Alap
Teto
Falak
Ablakok, ajtok
Futes, elektromos rendszer
Furdoszoba
Konyha
Egyeb hidegburkolat, melegburkolatok
Festes, tapetazas
Szerintem kb. ez a koltsegsorrend.
Erdemes szerintem nehany pozitiv dolgot is talalni az ingatlanon, es az arany lehet mondjuk 30-70 vagy 40-60.
Ha nagyon leszolod az ingatlant, akkor azt fogja erezni hogy csak kotekszel, hogy jobb arat erj el.
Ha viszont azt mondod hogy "szep a parketta, meg a kert, de a tetot meg az ablakokat mindenkeppen cserelni kell a kozeljovoben", akkor egy normalis elado ugy erzi, hogy teged komolyan erdekel az ingatlan. De ahhoz hogy megvedd, a hibai es elhasznalodasa miatt engednie kell az arbol.
Vevokent torekedni kell minel magasabb koltsegekkel szamolni ilyenkor, hiszen amit elfogad az elado mint valos koltseget, azt mar meg is kapod arengedmenykent. Viszont nem erdemes a valosagtol elrugaszkodni sem.
Peldaul ha azt mondod ablakcsere, es egy kozepkategorias muanyag nyilaszaroval szamolva mondjuk 400e Ft lenne a koltseg, nyugodtan bemondhatsz 500 vagy 600 ezret attol fuggoen hogy mennyire "garasos" az elado.
De ha azt mondod neki hogy 1,2 mio a motoros redonnyel szerelt golyoallo tuzbiztos olomuveg ablak arany kerettel, akkor elkuld melegebb eghajlatra (es jogosan).
Meg egy fontos dolog: Ha teljes felujitassal szamolsz, akkor nem ervenyesitheted a teljes koltseget a vetelarban. Mivel a felujitott lakas erteke nagyobb lesz mint a lelakott hasznalte, ezert realisan nem "fizettedheted ki" az eladoval ezt a koltseget.
Attol fuggoen hogy mennyi koltseg van vele, mondjuk 50-50 es 80-20 kozott szamolj, azaz o maximum a koltseg 20-50%-anak mertekeig fog engedni (ha tobbet, akkor kifogtal egy balekot).
Tehat a kovetkezokepp szamolnek en:
Legalacsonyabb ar: A teljesen felujitott ingatlan veteli ara, azaz amenniert TE megvenned, minusz a teljes felujitasi koltseg.
Legmagasabb ar: Az ingatlan eladasi ara minusz a teljes felujitasi koltseg negyede/fele.
Nekem (mint gondolom sokunknak) vegyes tapasztalataim vannak az ugynokokkel. Mivel kulfoldon elek, ezert pl. kiadashoz hasznalom oket. Igy nem kell hetvegente atmenni BP-re lakast mutogatni a potencialis berloknek. Talaltam olyan ugynokot aki megkonnyiti az eletem, es ugy intezi a kiadast ahogy kerem (kauciokezeles, szerzodeskotes, atadas-atveteli jegyzokonyv stb).
Viszont vetelnel eddig nem volt szerencsem olyan ugynokhoz akinek lett volna hozzaadott erteke.
Magyarorszagon meg hagyjan, mivel csak az elado fizeti az ugynokot, igy nem tulzottan erdekel, hogy kinek fizet hogy felvegye a telefont helyette, illetve kitegye az ingatlan.com-ra a hirdeteset.
Ausztriaban viszont nagyon irritalt, mikor az ugynok, aki ugye 3%-os jutalekot ker a vevotol (esetunkben ez kb. 4.600 EUR + AFA) nem tud semmi hasznalhato infoval szolgalni a pontos cimen tul az ingatlanrol. Itt volt olyan lakas, ahol az ugynok orra elott mondtam meg az eladonak, hogy alapbol -5000 EUR arral indulunk, mivel en nem fogok sajat zsebbol tehetetlen ingyenelot fizetni, ugyhogy eladasi ar -3% folott ne is beszeljunk rola. Mondjuk itt az ugynok tenyleg csak az ajtot nyitotta ki, es a szerzodest dugta az orrom ala, egyebkent teljesen erdektelen volt, plusz a lakas se tetszett annyira hogy lenyeljem ezt.
En arrol mindig kizarolag az eladoval targyalok. Elvegreis ha vakbelmutetre megyek, akkor se a portassal beszelem meg az altatast, hanem az aneszteziologussal. O a kompetens. Ha megkerdeznem a portast, biztos lenne javaslata. Csak hat az megse ugyanaz na...
Szia!
Nagyon tetszik a tárgyalási stratégiád. J
Mindkét „esettanulmány”-ból világosan kiderül, hogy az eladók megértése, az „ennyit adok érte” stílus helyett, megegyezéshez vezethet.
Nem volt hosszú, szívesen olvasom a további sikereket is, persze ha van időd írni. J
Mostanában szinte üres lakás (örökség) + ügynökségre mentem ki, sehol eladó, így az ügynökkel diskuráltam. Ilyenkor, mint komoly érdeklődő, ragaszkodnál hogy jöjjön el a tulajdonos hogy vele tárgyalhass tovább? Ha pl. nagy az árkülönbség a maximum áradnál és az eladó által kért árnál, pl. 1,5 M , akkor nem kapnak infarktust? Mert nálam már egy páran már majdnem kaptak. J
Üdv.
G
Hűha!
Örömmel olvastam válaszodat! J
Ingatlanügynökökkel beszéltem, néha szólnak is. %-ban mennyire gondolsz? Az ügynökségeknél tudtommal 1-1,5% marad az ügynöknél, ha el tud adni. Ennyi elég, vagy 2-4% is akár?
Most lesz a párom egy alapuló Kft-ben tag, ezért valszeg cégesként is mehet a felújítás-továbbadás. Vagy be kell tolni az szja-t, a 4.nél pedig már cégesen.
A lepukkant házak mifelénk 16-18 M +felújítás környékén vannak, ezért a 10 Misi önerőnek valszeg kevéske, ha 3-5 M lenne a felújítási ktg. Bár itt a város vonzáskörzetében lévő települések egyre jobban fejlődnek, sokan költöznek ki.
Ezeken a településeken sok sorház, ikerház is épül, és hamar találnak gazdára. És ott csak 4-6 M körül van egy telek!
A „veszek egy építési telket és megterveztetek házat/ikerházat” projekt végig vitele hogyan működik a gyakorlatban?
Üdv.
G
Az hogy hogyan targyal az ember az eladoval tenyleg nagyon egyedi dolgokon mulik. Leirom hogy nalam hogy zajlott ket esetben, es hogy mi volt mogotte a srtategia. De ez csak ket pelda, mint modtam minden eset mas.
1. eset:
Budapest X. (Ohegy park), 64m2 panel, 2+1 szoba.
Atlagar a "blokkon" belul 11-14 mio HUF allapot fugvenyeben.
Lakas 2. emeleti, kb. 3-4 eve nem nyultak hozza, elotte folyamatosan ujitgattak, ennek megfeleloen hol jobb hol rosszabb allapotu.
Elado: 40-es par egy gyerekkel.
Eladas oka: Csaladi hazat epitenek: Onero + Hitel + Lakas ara + Szocpol, haz kb. felig kesz.
A lakast 3 ingatlaniroda hirdeti, 6 honapja van a piacon. Ara valtozatlan a 6 honap alatt: 12 mio, de az ugynok jelzi hogy komoly erdeklodes eseten alkukepes.
Elso talalkozas: Lakas viszonylag rendben, lakhato, azonnali felujitando dolog nincs. Tarsashaz koltsegvetese rendben, de nagy atalakitast nem terveznek.
Ezutan megallapitottuk a maximum arat ahol erdekelt az ingatlan: 11,5 mio. (60-80 ezer HUF/ho berleti dij, 5 ezer huf/ho felujitasi alap, 3% eves erteknovekedes, osszessegeben 10% eves elvart hozam)
Masodik talalkozas: Vetelaron tul egyeb feltetelek tisztazasa: Eladonak 3 honapon belul el kell adnia a lakast ahhoz, hogy socpolra jogosult legyen (40 eves korhatar), 6 honapon belul tudnak csak kikoltozni. Ez volt a ket legfontosabb pont. Ezzel gyakorlatilag mind a keszpenzes vevo kizarva (nem azonnali koltozes), mind az atlag hiteles vasarlo (nem 3 honap mire elintezik a hitelt).
Az elado ugye bukja a socpol lehetoseget 2 gyerekre (2,4 mio) vagy berel egy lakast (300 ezer 6 honapra) es eladja az elso kp-s vevonek diszkonttal (mondjuk 5-10%): osszesen 0,9-1,5 mio
Tehat megvan a mozgaster az alkudozasra:
Azonnali ajanlat, 3 honapon belul foldhivatali atvezetes + 6 honap mulva koltozhetnek ki. Ezzel kihuzom oket abbol a helyzetbol amibe belekerultek azaz hogy ketfelol szoritja oket az ido.
Az alkudozasra a mozgaster 0,9 es 2,4 mio kozott van. Mindenkeppen elerheto alacsonyabb ar, mint az altalam meghatarozott maximalar.
Vegul 10,6 mio volt a vetelar, es egy hetvegere adtam nekik veteli ajanlatot igy aludhattak ra 2 napot. Ok nyertek 1,2-t a worst-case scenariohoz kepest. En nyertem 0,9-et a maximalaramhoz kepest. Fair uzlet volt es hozza az elvart hozamot azota is.
2. eset:
Becs 17. kerulet 83 m2 lakas 3 szoba.
Keruletben az arak 1.600 - 3.600 EUR kozott szornak.
A haz Neubau, 80-as evekbeli, kornyek megujulo, foghijtelkek epites alatt. Lakas 2 eve kompletten felujitva, kozepes minosegu anyagokkal.
Hozzatartozik hogy ezt sajat magunknak vettuk, igy megterulesrol nehez beszelni, max. osszehasonlitani tudom a kornyeken levo lakasok ertekevel.
Elado: 40-es hazaspar, 22. keruletben vettek egy hazat fel eve, lakas novemberben megjelent a piacon ugynokon keresztul 183 ezer EUR aron.
Elso talalkozo: Megneztuk a lakast es a kornyeket. Idealis, de tul volt a koltsegvetesunkon. A piaci arak aljan tudtunk volna csak ajanlatot adni, amit az ugynok nem is volt hajlando tovabbitani.
Masodik talalkozo: 5 honap mulva ismet megjelent a lakas a piacon. 155 ezer EUR aron. Maganhirdetes, plusz 2 masik ugynokseg egyszerre. A tulajdonost hivtuk fel.
A lakas 6 honapig nem ment el, ezalatt havi kb. 1000 EUR extra koltseget okozott a tulajnak (jelzalogtorlesztes + kozos koltseg). A tulaj gyors eladas remenyeben piaci ar alatt hirdette.
A lakasra azonnal ajanlatot tettunk, 150 ezer EUR aron. Az elado feltetelesen belement, azzal hogy meg egy ajanlatot var, es ha az nem magasabb akkor megegyeztunk. En erre azt kertem, hogy ha magasabb legyen lehetosegem donteni mint elso ajanlattevonek hogy megadom-e azt az arat, vagy viheti a masik vevo.
3 ora mulva megkapta a masik ajanlatot 153-on, amit elfogadtunk es megvettuk a lakast.
A negyzetmeterar: 1,850 EUR, a piac also 25%-a.
Ebben az esetben az elado mar bearazott mindent amit akart, sot szerintem alul is arazta a lakast, emiatt arverseny alakult ki, tehat egyetlen feladat az volt hogy mielobb biztositsam az uzletet, nehogy vegul mas erdeklodok folverjek az arat.
Hosszu tortenet tudom, de a lenyeg: en mindket esetben gyorsan es az elado igenyeit figyelembe veve tettem ajanlatot. Mindket esetben gyakorlatilag azonnal (2 napon belul illetve aznap) megkotottem az uzletet. Viszont mindket esetben 6 honapig aludt az ingatlan mire szamomra erdekesse valt. Nagyon fontos hogy az ember tudja hogy mit keres pontosan es mennyit ad erte maximum. Az elado el AKAR adni, ennek megfeleloen ha nem tudsz vele dulore jutni akkor nem vagy eleg rugalmas az egyeb feltetelekben ahhoz, hogy el TUDJON adni. Sokan foghuzva adnak el valamit "aron alul", de van az az ajanlat, aminel mar nagyobb a rizikoja annak hogy visszautasitsa mint annak hogy elfogadja, megha az ar alacsony is.
Szerintem ahhoz hogy meg tudj allapodni korrektnek es hatarozottnak kell lenni. Kb mint mikor pokerezik az ember. De csak egy leosztas van partinkent, es az egyik jatekos mindenkeppen all-in megy. Raadasul nem babra megy a jatek, hanem az atlagber sokszorosara (nagyonsok-szorosara). En ezert szeretem ezeket a szituaciokat, mas meg ezert utalja...
időben mennyire tolódhat? változó, tényleg az eladótól függ.
jó ötlet lehet még a környék ingatlanügynökeit tájékoztatni arról, hogy folyamatosan keresel lakást, gyorsan tudsz fizetni, tudsz várni a kiköltözéssel, stb. Így, ha becsönget hozzájuk valaki szorult helyzetben (vagyis igen motiváltan), akkor egyből értesítenek téged. Ha jó üzletet kötsz, akkor abba az ügynök díja is belefér. Én nem sajnálom tőlük sosem, ha ők hozzák a jó dealt. Használhatod őket is, mert 1. sokkal több lakásról szereznek tudomást, mint te, 2. időt spórolnak meg neked, mert csak a neked megfelelő lakásokról értesítenek (neked nem kell kimenni felmérni).
a felújítás+továbbadás most nem nagyon működik (az ötéves moratórium miatt-lásd: szja), hacsak nem céggel csinálod.
én jó helyen lévő lepukkant házak felújítására specializálódnék, esetleg telket vennék (50%os jelzálogot kapsz csak!) és előkészítenék rá egy családi ház projektet építési engedélyekkel+építési vállalkozó árajánlatával. így rengeteg munkát/időt megspórolsz a vevődnek, amit persze bele tudsz építeni az árba.
Tényleg nem egyszerű motivált eladót találni. A kisemberek nagy része azt sem tudja, hogy milyen a piac (eladóknak nem túl rózsás), illetve hogy egyáltalán mit kezdene a vételárral, h sikerülni eladnia a lakását. :(
Ami segíthet: próbáld kipuhatolózni, hogy az ár mellett mi számukra fontos szempont (későbbi kiköltözés, hamarabbi fizetés, segítés a kiköltözésnél/másik lakás találásában, stb). elképzelhető, hogy rátalálsz olyan "gyenge pontjukra"/feltételükre, ami ha teljesítesz, olcsóbban adják oda a lakást.
ha nagyon magas az irányár, meg szoktam adni azt az árat, amit én jónak tartok, azzal, hogy keressenek majd meg, ha úgy gondolják. nem zsarolom őket azzal, hogy "van másik lakás" vagy "később már kevesebbet ígérek". Nyílt lapokkal játszom és ezt sokan értékelik.
Egyébként mindig van egy következő jó vétel, nem kell kapkodni.
Már egy ideje olvasgatlak benneteket és nagyon örülök, hogy gyakorlott befektetők tapasztalatairól olvashatok. Sok jó ötletre bukkantam itt.
Szívesen csatlakoznék.
Még kezdő vagyok, de volt néhány ingatlan adás-vételem. Még egyelőre magánszemélyként. (Apósom most alapít, KFT-t, ezért később talán cégként is)
Túl vagyok jó pár könyvön és tanfolyamon is. :-)
Érdekelne, hogy hány keresésetekből lesz vétel. Sokat kell engednie az eladónak, hogy megérje a dolog befektetési szempotnból, itt vidéken. Az első két ingatlanom viszonylag hamar összejött, de most mintha makacsabbak lennének az eladók. Nem nagyon akarnak engedni az árból.
Itt nálunk (vidéki város) nagyon sok örökölt ingatlanra mentem ki, ami üres, lelakott, ennek ellenére inkább kitartják az árat, ráérnek az örökösök.
Köszönöm a tanácsokat pro és kontra.:-) Mindegyik megfontolásra érdemes. Még több tényező is beleszólhat a dologba, úgyhogy egyelőre várakozó -és gondolkodó- állásponton.............. Majd beszámolok, ha lesz miről.
rabert2 nagybecsű királyi arany barátunknak némileg igaza lehet.
Amit ajánlottam és meg is kaptad az értékbecslés. Nem tudom hogy mennyire alapos de az Ingatlan környezet bemutatása azon belül a Lakosság a Közbiztonság, Közlekedés a kerület fejlődése, a kerület jövője az ingatlan közvetlen környezetének bemutatása és az ingatlan bemutatásának kellene hogy szerepeljen.
Ebből lehet tudni, hogy mennyire érné meg megvenni.
Mindenesetre, ha te nem szívesen laknál ott akkor ne vedd meg másnak sem.
(Ez egy íratlan szabály.)
Adok egy kis segítséget.
Hátha nem szólja le nagybecsű barátunk.
Ez alapján kiszámíthatod, hogy menyiért veheted meg az adott ingatlant.
Először is körül kell nézni a piacon, hogy mennyit érhet, mennyiért adnak el ehhez hasonló ingatlanokat. Ezt az ingatlanközvetítők által is meg lehet tudni. Fel kell néhányat hívni telefonon.
Ez az ár lesz a felújítás után elérhető maximális kiskereskedelmi ár.
Ebből kell levonnod:
Ügyvéd
Illeték
Felújítás várható költségei
Fenntartási költség (rezsi) kb 6 hónap)
Eladás költségei
Biztonsági tartalék ( kb 0.5 %)
Profit (kb10 % legalább legyen)
Adó
Ez után megkapod a maximális legmagasabb vételárat amennyiért még meg lehet venni az ingatlant. De jó ha inkább ez alá mész. Alku tárgya.
RG.
Számoljál azért egy kicsit tovább! A szerzési költségekről nem esik szó (ügyvéd, illeték, saját munkaidő, saját költségek) nagybecsű királyi arany barátunk tanácsában. Meglehet, hogy az illetéket nem a szerződés szerinti ár után vetik ki, hanem mondjuk az általad jelzett értékbecsléshez hasonló árat hoz ki az illetékhivatal becsűse is. Egy-két százezerrel máris több az illeték. Számold hozzá, hogy gyors ügyintézés, profi felújítás-szervezés esetén is eltart az akció egy évig, vagy tovább, ami alatt a kockázatmentes pénzpiaci hozamot sem realizálod a befektetett mindtegy 7,5 millió forinton. Azután az eladásnak is lesznek költségei. Ha ügynökre bízod, simán lehúz 3-4 %-ot, ha magad csinálod, rengeteg idő megy rá, ami pénz ugyancsak. Máris 8 millió fölött van a bekerülési költség szerintem.
A másik oldal az eladás kockázata. A Hamzsabégi úton zakatol a vonat úgy óránként. Ráadásul a metróépítés miatt arra az útra szoktak az autósok, akik már nehezen fognak leszokni a Hamzsabégiről. Ott egy földszinti 29 nm-es lakás egy 50 éves házban nem biztos, hogy eladható 10 millió közelében. Szerintem biztosan nem adható el. Még a 8-hoz is ki kell fogni egy igénytelen vevőt, akinek ráadásul pénze van, vagy hitelképes. Szóval nem olyan tuti ez. Ha meg profitod lesz, azt elvileg le is kell adózni forrásadóval. A felújítás költségei nem nagyon számíthatók be adóalap csökkentőként, mert az csak karbantartásnak számít, nem értéknövelő korszerűsítésnek. Bár ezt te jobban tudod.
Én nem csinálnám, az biztos. Én többet tudok keresni, ha ezt az időt a cégeinkre fordítom. Lehet, hogy megvenném 5,5 millióért azt a kis lakást. Esetleg 200 ezerért kifesteném, és kiadnám havi 45 ezerért. Majd 10 év múlva eladnám. Szerintem ez a járható út.
"A lakás ablaka sajna utcai, de egy zöldsáv van előtte, vagy 10 m és utána van a járda."
Normál körülmények között ez a jobb. Tehát az utcára nyíló ablakosokat jobban kedvelik az emberek. Attól függ milyen magasan van az ablak a járdaszinttől.
De ha nincs egyből a járdánál akkor ez nem lehet rossz.
Az hogy utcára néző az ablak, ez plussz néhány százezerrel többet ér eladáskor.
Egy idézet az egyik ingatlan elemzésből.
"Az ársávok vizsgálata egybevág a fentiekkel: az alacsony árfekvésű ingatlanok a legkeresettebbek. Sorrendben a 6, 7, 8,9 millió áll az első négy helyen, ami némileg meglepő, hiszen ilyen összegért csak apró lakásokat kapni."
Van értékbecslés: 7,5 millióról szól.Banki, úgyhogy azt hiszem eléggé megbízható. Már amennyire egy értékbecslés megbízható lehet. A lakás ablaka sajna utcai, de egy zöldsáv van előtte, vagy 10 m és utána van a járda.
"Szerintem nem sokat veszítenél rajta. Maximum tapasztalatot nyersz és a pénzedet visszakapod. Ha 8-10 millió Ft- között hírdeted meg akkor könnyebben elviszik."
Na ezt a legkevésbé sem szeretném:-) Mármint veszíteni.
De ha jól számolok, akkor az 5,5+1,5 az 7 millió, így -az általad írt 8-10 milliót figyelembevéve- 1-3 millió körüli lehetne a nyereség rajta? :o) Akkor ez nem tűnik rossz befektetésnek.
Azt hiszem megpróbáljuk. Persze biztos csak akkor lesz, ha meglesz a szerződés, de úgy gondolom érdemes lenne belevágni. Köszönöm a tanácsaidat, véleményedet.
Az én meglátásom szerint Budán az 5.5 millió vétel nem rossz. Ez a végleges ára?
Mindenesetre az értékesítésnél hátrány lehet hogy földszintes.
Nem annyra szeretik mert félnek a vizesedéstől és az ablakon való bedobálás és egyéb alacsony elhelyezkedés miatti károk elszenvedésétől.
Lehet hogy az ablaka nem utcára néző?
Én egy ekkora garzonra rá szoktam költeni 1-1.5 milliót. Lehet hogy sok de az eladásnál fontos szempont, hogy többnyire a nők választanak. Tehát csilivili fürdőszoba, király konyha.
Szerintem nem sokat veszítenél rajta. Maximum tapasztalatot nyersz és a pénzedet visszakapod. Ha 8-10 millió Ft- között hírdeted meg akkor könnyebben elviszik.
Bár az ingatlanról kevés az adat de ha teljesen meg akarsz nyugodni hogy megéri e vagy sem akkor bizony nem kell félteni azt a 30 ezer ft-ot és kihívni egy független ingatlanértékbecslőt.
Az megadja neked a pontos válaszokat írásban. Nem szabad ezen spórolni mert a lekiismereted megnyugszik és teljesen tisztában leszel az adott helyzettel.
Ezután 90 % osan eltudod dönteni hogy belevágj vagy sem.
A véleményeteket szeretném kérni: Most lenne lehetőségünk hozzájutni egy 29 m2-es garzonhoz a Hamzsabégi-Bartók Béla környékén. Zöld előkertes 4 szintes ház, a lakás földszinti, a ház a 60-as években épült téglaszerkezetű 5 szintes épület. A környék kellemes, és jó a közlekedése.
A lakás gázkonvektoros, de eléggé le van pusztulva.A lakást befektetésnek vennénk, úgy, hogy minél előbb túl tudjunk adni rajta, persze haszonnal. 5,5 millió. Szerintetek mit lehetne ebből kihozni?
Én csak azt nem értem, hogyan működhet még mindig ez a cég, amikor már eljárás folyik ellenük. Már mi is a rendőrségi feljelentésben gondolkodunk, csak azzal a pénzünket nem kapjuk vissza, legalábbis belátható időn belül.
Egyébként utána néztem a cég embereinek, hát elég szép listájuk van , csalás, sikkasztás és egyéb ügyekben már folyt ellenük eljárás több esetben is.
A jó tanácsot is köszönöm a behajtással kapcsolatban, elképzelhető, hogy jelentkezem majd a címért. Előre is kösz!
Én viszont azt tanácsolom minden ingatlant venni szándékozónak, hogy nagyon óvatosan járjanak el, és legjobb saját ügyvédet vinni, összes adatnak, ténynek utánanézni. Mi sajnos kicsit naívak voltunk.
