Reklámmentes eszmecsere ingatlanbefektetés témájában.
Osszuk meg másokkal, amit a sikereinkből, kudarcainkból tanultunk! Befektetési tippeket is várok, sőt akár magánbefektetői csapatot is alkothatnánk.
Hali Royal!!! Régen jártam erre - de látom semmi nem változott (az alábbi "pengeváltásra" gondolok) - de már meg sem lepődtem:))
Gratula a leendő cégedhez! Egyben szeretnélek megkérni egy kis segítségre. Látom itt-ott (már nem tudom melyik csatornán), hogy van olyan lakberendezési program számítógépen, ahol 3D-ben meg lehet nézni az "ilyen volt - ilyen lett" lakásátalakítást. Nem tudom hol lehet ezt a progit beszerezni? (gondolom horror ára lehet). Köszi előre is.
én pont fordítva látom. Ha az értéknövekedésre spekulálnék, akkor elég lenne a tőzsdére vinnem a pénzt, nem csinálnám a lakásvásárlással/felújítással/kiadással járó macerákat.
Én inkább azt biztosítom be, hogy a lakás értéke nem fog csökkenni (persze reménykedem benne, hogy azért nőni fog az infláció feletti mértékben), viszont kb 15 év alatt képes kifizetni magát. "időközben" pedig nagy az esély arra, hogy újra tudom finanszírozni, ezzel egy másik lakást vagy üzletet véve.
Abban viszont igazad van, hogy csak bizonyos lakások esetén várható árnövekedés. Ezeket kell megtalálni.
nem értem, hol a probléma. Mondjuk, meggyőzni nem kívánok senkit, nekem már bizonyított az ingatlan (és sajnos nem is a boom előtt kezdtem bele).
nyereség:
1. A bérleti díj ugye idővel nő, a törlesztőrészlet pedig csökken. Így előbb-utóbb csak pozitív lesz az egyenlegem.
2. minden, értékét növelt ingatlant újra lehet becsültetni, újabb, nagyobb, más célra (pl üzletrészvásárlásra) felhasználni tervezett jelzálogokat lehet rá felvenni. Példa: jóbarátom 3 éve vett kis önrésszel 3 garzont. Ezek értéke annyival megnőtt, hogy készpénz nélkül képes volt üzletrészt vásárolni (9 millióért) a főnöke cégében csupán azzal, hogy újrafinanszírozta a jelzáloghiteleit. A jelzálog (a lakások+üzletrész) havi törlesztését továbbra is bérlők fizetik.
Ezektől eltekintve, ha tudsz olyan más megoldást, ami kevés odafigyeléssel (havi 2-3 óra) TUTIRA azt eredményezi, hogy jelenlegi 2 millióból 15 év múlva belvárosi garzonlakást tudok venni, akkor szólj, mert már el is kezdem csinálni. :)
Na, valami ilyesmire gondoltam, amikor az ominózus, leszólt kérdéseimet feltettem. Ugye, hogy lehet azokra a buta kérdésekre mondani értelmes valamit!
Az ingatlan vásárlásánál természetesen árnövekedésre kell számítani. A bérbeadásból származó bevétel fontos, de biztosan nem elég a megfelelő hozam elérésére. Az ingatlannál olyan a lakbér, mint a részvényeknél az osztalék. A részvényt sem az osztalék miatt vesszük általában (kivétel van), hanem az árnövekedésben bízva. Az osztalék csak ráadás.
Tehát az ingatlan befektetési célú vásárlása előtt azt a kérdést kell feltenni, hogy az adott helyen és az adott lakáspiaci szegmensben nőnek-e az árak a jövőben.
Budapesten 1999-2003 között volt egy nagy árrobbanás a lakáspiacon. Azóta lényegében és átlagban stagnálás, infláció alatti emelkedés van csak. 5 év stagnálás után lassan ideje lenne egy újabb emelkedésnek elindulni. Az áremelkedést indokolják a megnövekedett építési költségek, energiaárak, a fekete munka visszaszorulása, ami a bérköltségeket emeli. Ezek az új lakások árát emelik, de ez fáziskéséssel hat a használt lakások árára is. Az áremelkedést valószínűsíti az a tény, hogy Budapesten lényegesen olcsóbbak az árak, mint például Prágában, Pozsonyban. Sőt már Kolozsváron és Bukarestben is drágábban lehet egy átlaglakást megvenni.
Az építési költségeknél is fontosabb tényező a kereslet-kínálat aránya. A legnagyobb keresletcsökkentő tényező ma Magyarországon a fogyatkozó népesség. 1975. óta csökken a születésszám folyamatosan, ezért a 20-30 éves fiatalok lélekszáma folyamatosan csökkenni fog a jövőben. Már pedig ők lennének a primer vásárlók, az új belépők a lakáspiacra. Az idősebbek is megjelennek a keresleti oldalon, de egyidejűleg ők a kínálatot is növelik a meglevő lakásaik eladásával. Az öregek halála miatt egyre több lakás ürül meg, kerül a piacra. A külföldről betelepülők nem pótolják a csökkenő népességet. A keresleti oldalt csökkenti az állami lakáskedvezmények lefaragása is. A külföldről érkező hatások is az árcsökkenés irányába hatnak, hiszen ismert az amerikai ingatlanpiac beomlása, a spanyol, angol, ír piacok gyengélkedése. A keresleti oldalt növeli, hogy a fiatalok között egyre több a szingli, akik önálló lakást akarnak család nélkül. Nőnek a bérek, nő az életszínvonal is, ami megint csak kersletnövelő.
Tehát vannak egymással ellentétesen ható tényezők bőven. Mindenesetre én arra számítok, hogy emelkedés lesz az eredő.
Én attól vagyok a legjobban kiakadva, amikor valaki úgy számol, hogy beletesz minimális önerőt, utána a többit a bérlő fizeti.
Ez lehet jó számítási alap, de ameddig a hitel ki nincs fizetve, addig neked egy kanyi nyereséged sincs (feltételezve ha a bérleti díj = törlesztőrészlet). Ugyanis ebben az esetben az egyik zsebbe be, a másikon ki. Ha veszel egy 10 milliós lakást 2 önerővel s 8 hitellel 20 évre, és az egész futamidőt kihasználod, akkor a hitelre visszafizetsz kb. 16-ot, + a 2 önerő, így a lakás 18 ba került végül. A nyereség annyi, amennyivel az ingatlan többet ér a 18-nál 20 év múlva.
Az általad vett példában sem vetíthetem a 2 millióra a 600 ezret, mert közben fizetsz részletet a banknak is, ami ugye viszi a nyereség x%-át.
Amit Te vettél, azon is van ezek szerint 4 millió hitel, amit törlesztesz. Így az egyenleged nem olyan rózsás, mint ahogy írtad.
Észrevételeim (saját tapasztalat, nem a levegőbe beszélek):
Már 2 milliónyi önrészből tudsz venni jó helyen normális garzont. Ha az évi 600e-t a befektetett 2 misire vetíted, az már nem olyan rossz. A jelzálogért persze kamatot+költséget kell fizetni a banknak, de ezt nálam eddig mindig fedezte a lakás értéknövekedése.
használt lakások értéknövekedése: én általában "belépési" szintű lakásokat veszek/csinálok. Ezek azok a használt és kicsi lakások, amiket még mindenki megengedhet magának, aki első lakást akar vásárolni magának/gyerekének - ezért nagy a kereslet rájuk, ergo az értéknövekedés is jelentős. Elég, ha rákeresel az ingatlanos honlapokon, hány ilyen van eladó normális áron pl a 9. kerületben, illetve hogy ezek mennyivel olcsóbbak, mint az új/szerű kislakások.
(Alátámasztásul: 2005 májusában 7.6Mért vettem 27nmes garzont a Lónyay utcában, ami azóta folyamatosan ki van adva, havi 50e a bérleti díj. A jelenleg - már 1.5 éve - benne lakó bérlő könyörög, hogy megvehesse tőlem nyáron, 10.5Mért. Az önrészem 3.5M volt. Lehet számolni.)
Én befektetési oldalról másképp látom ezt a megveszem-kiadom játékot. Veszel valamit 9 millióért, kiadod 50 ezerért, az annyi, hogy a 9 milliód hoz egy évben 600 ezret. Ez szűk 7%, amit akár bankban is elérhetsz. A bérlő ki tudja milyen, lebarmolja a lakást, még kockázatod is van ellentétben pl. egy DKJ-vel.
A lakás értéknövekedése szintén kérdéses: ahogy egyre inkább zúdulnak a használtlakás-piacra a pár éve újonnan épült lakások, én kétlem hogy a nagyon régi használtak értéke lépést tudna velük tartani.
nem ezzel a céllal hoztam létre ezt a fórumot. Úgy látszik, az ego ide is betalált, de sebaj. a szájkarate csak véget ér majd.
Hogy valami érdemben is legyen itt:
Ha spekulálni akarnék, a XI. kerületben vennék újépítésű, 1.5 szobás lakás(oka)t. a velezdapark (Lágymányosi öböl mellett) pl nemsokára 10%kal felemeli az árait, oda még érdemes lehet beszállni spekiknek. Itt csak az a gond, hogy kb 25 év bérleti díjából jön ki egy lakás (egy másfél szobás lakás erkéllyel kb 20M, amit max 80ért lehetne kiadni). Ez azoknak jó igazán, akik ott is szeretnének lakni (kellemes környezet+értékálló ingatlan). Ide minél több casht tolnék be önerőnek, mert megölnének a kamatok (a viszonylag alacsony bérleti díj miatt).
Havi cashflowra gyúróknak a VIII-IX. használt kislakásait ajánlanám. Ezeket 8-9Mért meg lehet venni, és havi 50ért simán kiadhatók. Ez kb 15 évnyi bérleti díj, ami azért nem rossz. Ide minimális önerőt raknék be.
Ha van idő/energia, akkor teljesen lepukkant lakást vennék, tennék bele értéket és úgy adnám ki.
"Én feltettem ide néhány kérdés azzal kapcsolatban, hogy kinek mi a véleménye bizonyos területeken, bizonyos lakáspiaci szegmensben várható hosszabb távú trendekről. Láthatóan ehhez neked lövésed sincs."
-vajon ezt miből szűrted le? :))
"A baj az, hogy mivel nem tudsz mit mondani a lényegről elkezdesz kioktatni, kényszeres megszólalási vágyad miatt teljesen másról beszélsz..."
-látom te sosem hallgatod meg és gondolkodsz el mások tanácsán. Még ha az tényleg többet ért is hozzá mint te. Ez nem az én bajom :DD
"meg járjak tanfolyamra, vegyek könyvet és főleg olvassam az írásaidat"
- barátom nem azt mondtam hogy az én írásaimat olvasd hanem a fórumot, hátha kapsz némi segítséget a kérdéseidre. És bizony az ingatlanbefektető tanfolyamra és az ezzel kapcsolatos könyvekre szükséged lehet, amíg ilyen kérdéseket teszel fel. Vagy szégyen tanulni? Én is megtettem mindazt amit segítségnyújtás képpen írtam neked. Vagy neked nincs szüséged az általam leírt információ szerzési útra? :))
" egy fantáziálós, álmodozó ifjonc lehetsz. "
- bizony én folyamatosan álmodozom. :DD
és ifjonc is vagyok :)) a magam 36 évével.
De piszok jó befektetéseim vannak. És jól jövedelmeznek a családomnak.
"Aki ugyanis azt írja, hogy megvesz ma egy kis lelakott lakást, kifizeti a szerzés költségeit, kifesti és eladja haszonnal, na az nem valós történetet mond, csak álmot mesél."
- :DDDDDDDD
Látom ehez is értesz és biztosan jól ismered a viszonteladású ingatlanjaim történetét.
Bár én nem vagyok festő...:DDD hogy csak festegessek. Azt meghagyom a művészekre.
A családom bizonyosan csak az álmaimból élnek, nem pedig a megvalósításukból :)))
"Legfeljebb képzeleghet, hogy milyen jó pénzt lehetne keresni az ingatlanpiacon, ha volna sok pénzed, ha találna balekokat az eladói és a vevői oldalon egyaránt, és át tudná verni az adóhatóságot. "
-úgy vélem hogy te az ingatlanbefektetőket csalónak titulálod.
Akkor miért akarsz belevágni??? Talán a weboldalak üzemeltetésénél kellene maradnod.
"mert a kezdeti lépéseket én már réges-régen megtettem"
-ez nem is kétséges, bár a kérdéseid alapján úgy tűnik, hogy van mit felkészülni ebből a befektetési lehetőség megismeréséből.
Szerintem ha továbbra is szeretnél mindent tudni az ingatlanbefektetésről akkor menj tanfolyamokra ,szemináriumokra és vásárolj ezzel kapcsolatos könyveket mert megéri ebbe előbb befektetni.
És közben azért még jókat beszélgethetünk itt. :))
Királyi Aranybogár név adó barátom. :DDD De tetszik:)))
Én feltettem ide néhány kérdés azzal kapcsolatban, hogy kinek mi a véleménye bizonyos területeken, bizonyos lakáspiaci szegmensben várható hosszabb távú trendekről. Láthatóan ehhez neked lövésed sincs. Ez nem is lenne baj, ha csenden maradnál ilyen esetben. A baj az, hogy mivel nem tudsz mit mondani a lényegről elkezdesz kioktatni, kényszeres megszólalási vágyad miatt teljesen másról beszélsz. Leszólsz a magas lovadról, hogy hülye a kérdés, meg járjak tanfolyamra, vegyek könyvet és főleg olvassam az írásaidat. El is olvastam párat, és leszűrtem, hogy egy fantáziálós, álmodozó ifjonc lehetsz. Aki ugyanis azt írja, hogy megvesz ma egy kis lelakott lakást, kifizeti a szerzés költségeit, kifesti és eladja haszonnal, na az nem valós történetet mond, csak álmot mesél. Így azután a te szösszeneteided olvasva aligha lesz bárki jó ingatlanspeksz. Legfeljebb képzeleghet, hogy milyen jó pénzt lehetne keresni az ingatlanpiacon, ha volna sok pénze, ha találna balekokat az eladói és a vevői oldalon egyaránt, és át tudná verni az adóhatóságot. Az én pénzem miatt meg ne aggódjál már annak ellenére sem, hogy nem járok az ismerősöd tanfolyamaira. Azért se aggódjál már légyszíves, hogy a kezdeti lépéseim balul sülnek el, mert a kezdeti lépéseket én már réges-régen megtettem, és a jelenlegi helyzetemből visszanézve nem sültek el balul. Csókoltatlak.
"Elolvastam néhány beírásodat kisbogaram, és látom, hogy ez az egész topic arra szolgál, hogy egy ilyen beképzelt majom mint amilyen te vagy, fényezze saját magát, hőbörögjön minden alap nélkül és egy lázálmot próbáljon reklámozni."
:DD
vajon melyik szó vagy sor nem tetszett?
Estleg bántó volt az hogy segít az ember hogy ne mondjál csődöt mindjárt az első évben?
Gyönyörű szép válaszod és megfogalmazásod ami bántó lenne rám nézve inkább arra ad okot hogy megemlíítsem neked. Ezzel a temperamentummal és hozzállással nem juthatsz nagyon magasra.
Az hogy az ingatlanbefektetéshez rengeteg információra van szükség az tény. Ha tetszik ha nem. Még ha csak ennyi kultúra is költözött beléd.
És ha már elolvastad néhány beírásomat akkor szerintem olvasgassál tovább.
Mondjuk legalább ezt a fórumot.
Hátha nem fogsz kérdezni mégegyszer olyan butaságokat majombarátom :)))
üdv neked és bízom aban hogy hátha sikeres befektetővé válsz mégis..
"Ha ennyire félreértetted a korábbi és a jelenlegi adótörvényt az ingatlanok eladásával kapcsolatban, akkor nem ajánlanám, hogy a jövőben ingatlanspekivel foglalkozzál."
Royalgold irta:
"Ugye ezekre a kérdésekre nem tőlünk várod a választ ....:))))
Ha mégis akkor nagyon rossz befektető leszel akinek abszolutt semmi gőze sincs az ingatlanbefektetésről."
"Ekkora nagypofájú alakot is régen olvastam már fórumon."
Esetleg magadra gondolsz? Mert mas nincs, aki itt ilyen stilusban szokott oktatni. Mindenesetre van meg sok egyeb forum, ahol lehet hoborogni, nem kene itt is elkezdeni...
Elolvastam néhány beírásodat kisbogaram, és látom, hogy ez az egész topic arra szolgál, hogy egy ilyen beképzelt majom mint amilyen te vagy, fényezze saját magát, hőbörögjön minden alap nélkül és egy lázálmot próbáljon reklámozni. Ennyi nelkem elég is belőled.
Tessék egy konkrétum (kb nettó 20% profitot lehet csinálni 4 hónap alatt ):
Dunakeszire befektető/generál kivitelezőt keresekmihamarabb, ikerház épitésére! Dunakeszi központi részén, NEM LAKÓPARKBAN, csendes, családi házas övezetben, Hunyadi út közelébe eső mellékutcában levő telekre, ikerházat szeretnék épittetni!
A telek 150nöl (538 m2) területű. A telken egy br.68m2 alapterületű massziv ház áll, mely az épitkezés alatt ikerházrésszé lenne átalakitva!
Ugye ezekre a kérdésekre nem tőlünk várod a választ ....:))))
Ha mégis akkor nagyon rossz befektető leszel akinek abszolutt semmi gőze sincs az ingatlanbefektetésről.
Szerintem elöbb informálódj, tanul, végezz el ingatlanbefektető szemináriumokat erre ajánlhatom Király Norbert előadásait, deritsd fel az általad kiválasztott ingatlanpiaci környezetedet, informálódj a banki konstrukció lehetőségekről, vásárolj ingatlanbefektetésről szóló könyveket kiadványokat.
Elöbb meg kell fizetni az árát annak hogy a kérdéseidre választ kaphass.
Vagy arra lenne igényed hogy valaki megfogja a kezedet és mindent megmutasson?
Így hogyan válhatna belőled olyan befektető aki az akadályokat leküzdi és nem feladja. Majd csúfosan becsődöl és elveszti az összes pénzét. Ugye ezt te sem szeretnéd?
Mindegy hogy 1 vagy 100 ingatlant szeretnél befektetési célra vásárolni.
Kíváncsi volnék arra, hogy kinek mi a véleménye a befektetési céllal (10 évre) vásárolandó lakásokkal kapcsolatban. Hol érdemes venni, milyen minőségűt, nagyságút? Ferencváros, VIII kerület talán jó lehet? Vagy inkább Sasad?
Mélységesen sajnálom, hogy te is belefutottál ebbe a cégbe.
Tulajdonképpen ezt a céget valahogy fel kellene számoltatni.
A helyzet az hogy már 2 rendbeli rendőrségi ügy van velük kapcsolatban.
De látom, hogy ugyan úgy működtetik mint ez idáig.
Ne várd azt hogy visszakapod a pénzed.
Én baromi sok időt vártam erre. Ügyvédem tudomása szerint rengeteg ilyen ügyük van. Későn tudtam meg.
Aztán mint mindig :) megtaláltam a megoldást. (Hogy én milyen egoista vagyok :D)
Igaz a kapcsolataim révén.
Ajánlom neked is. Ugyan is ha peres úton próbálod ezt kicsikarni akkor számíts minimum 3 évre!!
Az ilyen ügyeket nagyon jól tudja kontrollálni egy cég.
Abban az esetben ha hajlandó vagy 30 % ot oda adni a visszakapott pénzedből.
Nekem így is megérte.
800.000 foglalót adtam a Dreem-X nek.
1.600.000 foglaló duplája jár vissza.
és eltelt idő kamatai.
Behajtás minusz 30 %
Még ebben az esetben is kerestem fél milliót!
Előre semmit sem kérnek!
Ez egy behajtó cég!
Na ne azt képzeld hogy kigyúrt kopasz bottal felfegyverkezett emberekből áll és illegális az egész.
Nem .
Ez a cég jogászokból, ügyvédekből áll és teljesen legálisan dolgoznak. Semmi humbuk. Baromira hatásosak. Előkerítik az adóst a föld alól is. Felbukkannak olyan helyen ahol nem is várják őket. Utána néznek minden olyan dolognak amiből kisajtolhatják számodra a pénzt. Tuti hogy visszakapod a pénzed de ennek 30 % át ki kell majd fizetned az ő munkadíjukra.
Szívesen ajánlom őket másoknak is hasonló esetek megoldásához.
De ezt rád bízom.
Megjegyzés: én is nagyon sokáig vártam a Dreem-X re hogy fizessen. Nem fiezettek.
Ezért behajtattam.
Ha kéred a címet, telefonszámot küldj privát üzenetet: klipper@citromail.hu
Remélem segítettem valamit
Üdv Royalgold
Sajnos én is belebotlottam az általad ismert cégbe (DREEM-X BT). Sikerült összehoznunk velük egy "jó" ingatlantvételt, (még szerencse, hogy csak az előszerződésig jutottunk el). Ajánlottak egy olcsó lakást, aminek bedőltünk. Kiderült, hogy a tulajdonos csak áltulajdonos, nem stimmeltek az előszerződésben a személyes adatai. Az volt a baj, hogy ezt a helyszínen nem vettük észre. Újra felkerestük és tájékoztattuk őket erről a tényről. Persze ígértek fűt-fát, hogy az előleleg természetesen visszajár, azonnal intézkednek, csak jelenleg a könyvelőjük külföldön tartózkodik, és nélküle nem tudnak a pénzhez hozzáférni Persze erről készült írásbeli nyilatkozat az ügyvéd hiteles aláírásával. Habár a kedves ügyvéd úrról túl sok szépet nem tudnék mondani, kissé szétszórt és szörnyen figyelmetlen, hiszen az eladót a személyigazolványa alapján nem megfelelően azonosította be. Kértük tőlük, hogy mutassák be az fénymásolatot, amit készítettek az eladó iratairól, de természetesen az sem került elő, csak ment az egymásra mutogatás.Ezek után inkább nem is nyilatkoznék a tisztelt céggel kapcsolatban, mert "túl kedves" szavakkal tudnám csak illetni! Az előleget, ami 20 % volt, viszont letétbe helyeztük náluk, amit egyelőre nem hajlandók visszaszolgáltatni, még mindig a könyvelőre hivatkozva. Közben eltelt több, mint egy hét, a mi türelmünk pedig kezd elfogyni! A BT sem tiszta, mert pld. a Cégjegyzék szerint mozgó ételárusítás a fő tevéknységi körük, más a cím, a telefonszám. Hát mi most itt tartunk! Jó lenne, ha te is megosztanád velünk a történetedet velük kapcsolatban! Előre is köszi!
Egy szösszenet a majd 1 hónap múlva megjelenő álláshírdetésből.
(Nincs még konkrét ügynök csapat.)
Amit ajánlunk
dinamikusan fejlődő cég háttér
nagyfokú önállóság
kiemelkedő kereseti lehetőség / jutalékos rendszer/ 55%
nem kell az irodában időt töltenie
akár mellékállásként is végezhető
karrier /ügynökösszetartó területi képviselő/
az ország bármelyik területén dolgozhat
kialakíthat önálló területi képviseletet, ügynöki hálózatot
összefoghat bármilyen létszámú üzletkötői csapatot
Munkavégzés helye:
Magyarország, főként főváros de megyékből is várunk minél több ingatlanközvetítőt
:)) Én meg ígértem itt az egyik fórumtársnak, hogy csinálok egy tényleg hatásos olcsón működő ingatlanközvetítő céget, mer felbosszantottak a piacon lévő közvetítők.
1 hónap múlva már aktív lesz. Tehát belevágtam ebbe is.
Csak figyelemfelkeltőnek mondom hogy budapesti viszonylatban nézve 2.5% + áfa a jutalék amin működtetni fogom a céget.
Pesten nem tudok még egy ilyen olcsón működő közvetítőcéget.
És teljesen komplett szolgáltatást nyújt.
Videós, képes, 3 D és hagyományos alaprajzokkal feltüntetve közel 30 !!! helyen lévő internetes oldalon meghirdetés + magazinok és molinók(táblák) adják a jobb eladhatósági rátát.
Szerintem amelyik lakásról nem tudnak azt nem is veszik meg.
A piacon lévő közvetítő cégek 3-6 weboldalon hirdetnek csak!!
Tehát most éppen ezen dolgozom.
Amúgy továbbra is lakások bérbeadását tervezem de az irodák bérbeadása is kezdi felkelteni a figyelmemet.
Egyéb internetes jövedelemforrások kiaknázását tervezem és végzem.
Banki követelés megvásárlásba is van tőkém amibe továbbra is be fogok fektetni.
De minden olyan dolog érdekel amiből kellő nagyságú profitot elérhetek.:)) gondolom ti is így vagytok ezzel….
