uhu20:

 

"OFF

 

Gyakorlatilag minden soroddal egyetértek! Annyivel egészíteném ki, hogy pont az általad említett hitelbuborék okozta eszközárrobbanás az, amit szintén figyelembe kell venni. (Persze spekulatív módon, hiszen előre kell gondolkozni.)

 

Pl. ha azt prognosztizálod, hogy kezdődik egy új buborék, miközben az adott eszköz vásárlásához mondjuk csak a tőke 80% áll a rendelkezésede, akkor lehet izgulni, hogy eléred-e a 100%-ot addig, amíg el nem kezdődik a rohamos áremelkedés. Mert könnyen járhatsz úgy, mint a kutya, aki azt a kolbászt kergeti, ami a hátára erősített boton lóg - azaz soha nem érheti el.

 

Tkppen szerencsés vagyok, hogy 99-ben vettem lakást. Ugyan 30%-kal többe került, mint ha egy évvel korábban tettem volna, viszont csak kb 1 millió ft hitel kellett. (Akkoriban az is elég megterhelő volt nekem.) Ha várok 1-2 évet, akkor már 3 milla kellett volna, miközben a megtakarításaim messze nem növekedtek volna ilyen ütemben. Persze szerencsém volt inkább, hogy akkor voltam olyan helyzetben, hogy nagyon muszáj volt már a saját lakás....

 

A mindenféle megmentésekből nekem is elegem van. A fórumon is többször leírtuk már, hogy bármely megmentés filozófiája olyannak kellene lennie, mint az USA-ban - amikor "megmentették" a Fordot és tsait, akkor az állam résztulajdont szerzett. Itt is ezt lehetne tenni, ha nagyon muszáj lenne, azaz a fizetésképtelen adósok ingatlanjai állami tulajdonba mennének és bérlakásként üzemelnének. Annyiban azért ludas az állam is az egész cirkusz kialakulásában, hogy nem szabályozta kelőképpen a hitelpiacot. Kb. mint ha 12 éves embereket szolgálhatnának ki a kocsmában, olyan volt, hogy 10 évre, 0% önerővel, de azért relatíve magas THM-mel árulgatták az autókat hiteleket.

 

Én sem akarom szétoffolni a topikot, így majd máhol folytatjuk, hogy akkor mindezek hogyan befolyásolják a befektetési döntéseinket. :)"

 

Hogyne. Így is kell kalkulálni. Pont 2009-ben akartam ingatlant venni. Mindenki (főleg a közvetítők" súlykolták", hogy nincs lejjebb, mert nem mennek lejjebb az árak, gyors válság volt (persze az. Csak Szeretnétek). Én vizsgálgattam az akkori helyzetet, de nem láttam esélyét, hogy a fizetőképes kereslet megjelenjen a piacon: deleveraging globálisan>>megszorítás vállalati/egyéni/állami szinten>>humánerőforrás leépítése>>fizetőképes kereslet csökkenése (Kb. 10-20 évig eltarthat). megvizsgáltam ahol vennék ingatlant, ott mire számíthatok: Visszaköltözés a fővárosba, hitel leépítése, ház eladása, munkahelyek esetleges megszünése>>megélhetési ktg-ek növekedése. Ez bizony csökkenő/nominálisan stagnáló árakat (ha már stagnál már beelőzöm ugye amire utaltál) vetít előre. Úgyhogy mély levegő, és a befektetések tovább görgetése. Gyakorlatilag konkrét  házak (!) még mindig hirdetve vannak azóta(!) 20-30%-kal olcsóbban, amik érdekelhetnek. A vagyontermelő mutatóm (friss tőke+hozam) pedig nőtt így a kettő rációja: össz. nettó pénzügyi vagyon/szóbajöhető lakóingatlanok átlagára  extrém módon ugrott. Mondhatni megduplázódott.

 

A makroelemzés a hétköznapokban is hasznos.

 

 

" Mert könnyen járhatsz úgy, mint a kutya, aki azt a kolbászt kergeti, ami a hátára erősített boton lóg - azaz soha nem érheti el."

 

meg van/volt az esélye. Ezt mindenkinek egyénileg kell megjátszania, kispekulálnia. 

 

 

"

Ha várok 1-2 évet, akkor már 3 milla kellett volna, miközben a megtakarításaim messze nem növekedtek volna ilyen ütemben. Persze szerencsém volt inkább, hogy akkor voltam olyan helyzetben, hogy nagyon muszáj volt már a saját lakás...."

 

Az egy olyan esemény volt melynek megismétlődése kevés eséllyel következik be 10 éven belül. Sokan ezt gondolták visszatérni 2007-2009-ben. Ezért is lehetett hisztéria ("Most vagy soha, mama").  A jobb helyeken (főleg főváros) lesz áremelkedés, főleg ahol nominálisan nem voltak nagy esések. Sok helyeken, meg az eladhatatlan kategóriába kerülnek az ingatlanok. Azonban a II, XII, V. kerületben, jó fekvésű, biztonságos, erős infrastruktúrával rendelkező településeken viszont mindig jó befektetés lesz egy ingatlan. Lesz rá fizetőképes kereslet.

 

 

" azaz a fizetésképtelen adósok ingatlanjai állami tulajdonba mennének és bérlakásként üzemelnének."

 

Valami ilyesmi.